МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ стосовно державної реєстрації права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами

ЗАТВЕРДЖЕНО
Наказ Міністерства юстиції України
від 13 жовтня 2010 року № 2500/5

І. Загальні положення

16 березня 2010 року набрав чинності Закон України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України" (далі – Закон), яким передбачається створення єдиної системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і визначаються нові підходи до державного регулювання цивільних правовідносин у цій сфері.

Законом викладено Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" у новій редакції та внесено зміни до деяких законодавчих актів, норми яких регулюють відносини, пов’язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до Закону обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження як на земельні ділянки, так і на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках, зокрема право власності, право володіння, право користування (сервітут), право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, іпотека.

Однією із нових концептуальних засад у регулюванні відносин у сфері державної реєстрації відповідно до Закону є відмова держави від необхідності здійснення державної реєстрації правочинів шляхом виключення із положень Цивільного кодексу України та Закону України "Про оренду землі" норм, які регулюють відносини, пов’язані з її проведенням. Натомість, Законом вводяться норми, що додатково гарантують захист речових прав – встановлюють обов’язковість державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, що виникають, зокрема, і на підставі укладених договорів.

Так, відповідно до чинної редакції статті 794 Цивільного кодексу України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації. У свою чергу, Законом вказану статтю Цивільного кодексу України викладено у новій редакції (набуває чинності з 1 січня 2012 року), відповідно до якої право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до Закону.

Слід відмітити, що єдиним критерієм, який залишається незмінним як у випадку державної реєстрації правочинів, так і у випадку державної реєстрації прав, що виникають на підставі таких правочинів, є строк, на який укладено договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), що становить не менш як три роки.

Звертаємо увагу, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно в порядку, визначеному Законом, буде здійснюватись з 1 січня 2012 року.

Встановлюючи вказаний порядок державної реєстрації прав, Закон визначив, що у перехідний період (до 1 січня 2012 року) державна реєстрація, зокрема, права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами проводиться реєстраторами бюро технічної інвентаризації, створеними до набрання чинності цим Законом та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно (далі – Реєстр прав) (пункт 3 Прикінцевих та перехідних положень Закону).

Системний аналіз норм Закону дає підстави стверджувати, що його положення стосовно державної реєстрації права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, в тому числі і в частині єдиного критерію для державної реєстрації таких речових прав (строк на який укладено договір), мають застосовуватись як реєстраторами бюро технічної інвентаризації у перехідний період, так і державними реєстраторами відповідно до Закону з 1 січня 2012 року.

При цьому необхідно наголосити, що відповідно до Закону право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами є похідним і реєструється після державної реєстрації права власності на таке майно.

ІІ. Державна реєстрація права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами

1. Перш за все слід звернути увагу, що обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права, що виникли на підставі договорів, укладених після набрання чинності Законом, тобто, починаючи з 16 березня 2010 року. Таке твердження ґрунтується на тому, що саме цей Закон містить норму щодо проведення реєстраторами БТІ державної реєстрації права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами.

Водночас, враховуючи заявочний принцип побудови системи державної реєстрації речових прав, за заявою зацікавленої особи державній реєстрації підлягають і ті речові права, що виникли на підставі договорів, укладених до набрання чинності Законом.

Порядок державної реєстрації такого речового права до 1 січня 2012 року встановлює Тимчасове положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затверджене наказом Міністерства юстиції від 7 лютого 2002 року № 7/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції від 28 липня 2010 року № 1692/5), зареєстрованим в Міністерстві юстиції 18 лютого 2002 року за № 157/6445 (далі – Положення).

У розумінні Положення державна реєстрація прав – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, а також права власності на об’єкти незавершеного будівництва шляхом внесення відповідного запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно (пункт 1.2).

Пунктом 2.1. Положення встановлено, що для проведення державної реєстрації виникнення, переходу або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно власник (власники), інший правонабувач (правонабувачі) або уповноважена ним (ними) особа подає реєстратору БТІ заяву про державну реєстрацію прав.

Таким чином, у разі, якщо право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами підлягає державній реєстрації з підстав, зазначених у Розділі І цих Методичних рекомендацій, – заяву про державну реєстрацію такого речового права подає правонабувач (правонабувачі) або уповноважена ним (ними) особа, з огляду на те, що саме вказана особа є заінтересованою у визнанні та підтвердженні державою її речового права.

2. Численні звернення БТІ щодо процедури внесення запису до Реєстру прав про припинення речового права свідчать про необхідність висловлення наступної позиції.

Речове право в контексті порушеного питання – це право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, що виникає на підставі відповідного договору найму (оренди). Строк дії такого договору є його істотною умовою. При цьому, з припиненням зазначеного договору найму (оренди) припиняється й речове право, що виникло відповідного до нього.

Згідно з підпунктом 6.2.3 пункту 6.2 Положення записи про інші речові права на нерухоме майно, відмінні від права власності, та суб’єкта (суб’єктів) цих прав розділу Реєстру прав містять, зокрема, строк дії речового права.

Таким чином, виходячи з правової природи речового права, яке є строковим, а також з огляду на те, що строк дії речового права є обов’язковою складовою запису розділу Реєстру прав, припинення речового права з підстав закінчення його строку відповідно до істотних умов договору не тягне за собою обов’язок звернення особи з відповідною заявою для внесення відповідних змін до Реєстру прав.

Водночас, у разі дострокового припинення речового права із заявою про внесення відповідних змін до Реєстру прав має звернутися зацікавлена особа, якою може бути як власник майна, так і правонабувач (правонабувачі).

ІІІ. Поширення норм Закону на правовідносини, що виникають з договорів найму (оренди) житла

Слід закцентувати увагу на тому, що Цивільний кодекс України, регулюючи відносини, пов’язані з наймом (орендою), у Книзі п’ятій застосовує різні правові конструкції в залежності від статусу майна, яке може бути предметом такого виду договорів.

Так, § 4 глави 58 "Найм (оренда)" містить положення щодо найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини).

Водночас, окремою главою 59 "Найм (оренда) житла" врегульовано відносини, що пов’язані з укладенням договору саме щодо такого виду нерухомого майна як житло.

Тобто, відповідно до Цивільного кодексу України житло як об’єкт нерухомості виокремлено в окрему правову категорію і не може ототожнюватися з об’єктами, речові права щодо яких виникають з підстав, визначених § 4 глави 58 "Найм (оренда)". Таким чином Цивільний кодекс України встановлює різні підходи до регулювання відносин найму (оренди) в залежності від цільового призначення об’єктів нерухомого майна.

З огляду на загальні засади регулювання відносин найму (оренди), що визначені Цивільним кодексом України, а також виходячи із положень Закону, норми останнього щодо обов’язковості державної реєстрації такого речового права як користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, не поширюються на правовідносини, що виникають з договорів найму (оренди) житла.

Директор департаменту цивільного законодавства та підприємництва
І.І. Завальна